Quelles sont les clauses obligatoires d’un contrat de bail ?

Location meublée n’est pas seulement une histoire d’équipement de la propriété. Contrairement à la location nue, vous avez plusieurs possibilités pour rédiger votre location meublée. Et à chaque fois, le bail en location meublée a quelques spécificités et clauses obligatoires. Récapitulez vos obligations pour assurer un départ de location parfaitement dans les règles !

Un bail de location meublé, 1 mois, 9 mois, 1 an ou plus ?

Pour rappel dans la location meublée et contrairement à la location nue, vous bénéficiez d’une gamme plus large pour déterminer la durée de votre location .

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Il y a deux situations possibles :

1. La propriété louée est la résidence principale de votre locataire

Dans ce cas, 3 périodes de location sont possibles :

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• 1 an via un contrat de location meublée renouvelable classique (c’est la durée de location prévue en location meublée par défaut),
• 9 mois via un contrat de location meublé pour étudiants,
• De 1 à 10 mois avec un bail à mobilité (non renouvelable).

2. Le locataire n’a besoin d’un logement que comme base

Dans ce cas, vous devez signer un autre type de contrat de location. Il s’agit d’un bail de location meublé pour une résidence secondaire ou une unité de bureau .

I. Location meublée, quelles sont les conditions obligatoires ?

La loi ALUR a aligné le régime de la location meublée avec celui de la location nue en incorporant un titre 1 bis à la loi du 6 juillet 1989. Le bail résidentiel doit donc se conformer aux mêmes règles que celles de la location à vide et notamment en ce qui concerne le bail type. En effet, le décret du 29 mai 2015 (n°2015-587) a introduit un bail standard pour les locations meublées en tant que résidence principale. Tout bail de location meublé signé le 1er août 2015 ou après doit donc suivre ce bail standard à la lettre (il est nécessairement écrit, comme stipulé par l’article 25-7 de la Loi de 6 juillet 1989). Soyez vigilant si vous transformez un loué nu en meublé, il est approprié d’adapter vos habitudes en suivant précisément ce modèle typique en location meublée.

Ce modèle de location meublée précise les clauses obligatoires et interdites ainsi que les documents à joindre au bail de location meublé . C’est à dire :

Clauses obligatoires du bail de location meublé :

1. Identification des parties :

• le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel,
• nom et dénomination du locataire,

1. Durée de la location date de disponibilité de la propriété (peut être différente de la date de signature du bail).
2. Description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) avec mention de la surface.
3. Liste exacte de l’accès aux technologies de l’information et de la communication équipement présent dans la propriété.
4. Dénomération des espaces communs.
5. Description de l’utilisation du bien loué (destination)  : Vous devez préciser ici s’il s’agit d’une utilisation résidentielle ou résidentielle qui comprend également un usage professionnel.
6. Loyer :
   • montant et modalités de son paiement,
   • les conditions de l’examen annuel des loyers,
   • si le locataire précédent a quitté le logement pendant moins de 18 mois : clarification du montant et de la date du dernier loyer payé par lui.
7. Travail : nature des opérations effectuées dans le logement depuis la fin du dernier loyer et leur montant.
8. Dépôt de garantie (dépôt) lorsqu’il est fourni. Ce dépôt est limité à 2 mois de loyer hors charges (note, il est interdit dans le cadre d’un bail pour mobilité, voir les informations spécifiques ci-dessous).

À ces clauses obligatoires du bail fourni , des indications doivent être ajoutées dans les cas particuliers suivants :

• Réglage dans les zones tendues :

Dans les zones tendues avec supervision de l’évolution des loyers	Dans les zones de gestion expérimentale pour locataires
Vous devez inclure au sujet du loyer :
· les conditions appliquées au locataire précédent, · la date du paiement précédent et sa dernière révision.	· loyer de référence et augmentation du loyer de référence, correspondant à la catégorie des logements dans le secteur, · les éléments de preuve justifiant un éventuel loyer supplémentaire.

• Crédit-bail par l’intermédiaire d’un agent rémunéré :

Dans ce cas, votre location meublée doit également inclure (sous peine de nullité) :

• dispositions légales (les trois premiers paragraphes du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989),
• les montants des frais de location qui peuvent être supportés par le locataire.

Et qu’en est-il des informations pour résilier le bail de location ?

Celles-ci ne font pas partie des indications obligatoires à inclure dans un bail de location meublée, cependant, les conditions de résiliation sont indiquées dans l’avis d’information obligatoirement joint au contrat de location. Cependant, assurez-vous que vos documents sont à jour avec chaque nouvelle signature. À noter, pour résilier un bail meublé à usage résidentiel :

Votre locataire : doit respecter un préavis d’un mois (renouvelable un an de location et 9 mois) et vous informer de son intention de quitter le logement par lettre avec accusé de réception ou remis par un huissier de justice ou à la main contre réception et paiement. Le paiement du loyer est dû pendant la totalité de l’avis, sauf si vous autorisez le locataire sortant à quitter le logement avant l’expiration du bail en raison de l’arrivée d’un nouveau locataire pendant la période de préavis d’un mois.

En tant que bailleur : vous pouvez résilier le bail meublé à la fin du bail, en respectant un préavis de 3 mois à compter du moment où vous avez avisé votre locataire soit : par lettre avec AR, remise par huissier ou en main contre réception et émanation. Trois raisons peuvent être invoquées :

1. la vente de la propriété,
2. la prise de contrôle dite personnelle : pour votre usage ou celui de votre famille proche : conjoint, ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint,
3. pour des raisons légitimes et graves : par exemple une faute grave du locataire (impayé important, manque d’assurance, sous-location non autorisée, dommages ou perturbations dans le quartier).

6 documents à joindre au bail de location meublé :

1. Note d’information : obligatoire pour toutes les unités louées en meublé à partir du 1 Août 2015**, celui-ci précise :

• les droits et obligations des locataires et des propriétaires,
• les moyens de conciliation et les recours disponibles pour régler leurs différends.

1. État : Ce document vous permet de vérifier par écrit l’état de votre propriété lors de la remise des clés à votre locataire. Plus il sera précis, plus il facilitera l’inventaire de « sortie ». Votre locataire dispose de 10 jours pour compléter l’inventaire effectué à l’entrée de l’hébergement. Cette obligation (rédaction et/ou réalisation sur site) peut être confiée à un professionnel.
2. Inventaire et état détaillé des meubles : voici la liste précise des meubles et équipements mis à la disposition de votre locataire.
3. Certificat d’assurance contre les risques de location : il est donné par le locataire lors de la signature du bail, puis chaque année.
4. Collecte de fichiers obligatoire diagnostics techniques :

• Diagnostic des performances énergétiques
• Risque d’exposition au plomb
• État des risques technologiques ou naturels (s’ils sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention) ou sismique (zone de sismicité, voir ADIL)
• État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz sur 15 ans
• Information sur l’exposition au bruit des aérodromes (si elle est située dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit).

1. Extraits du règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété : dans ce cas, vous devez mettre à la disposition du locataire des extraits concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’utilisation des parties privées et communes, le nombre de millièmes associés au logement pour chaque catégorie de charges.

Clauses interdites pour la signature d’un bail de location meublé :

Un certain nombre de dispositions affectant la liberté des locataires ne peuvent pas être incluses dans la location meublée bail. Les avis énumérés ci-dessous ne mettent pas en cause la validité de votre bail ; toutefois, en cas de litige avec votre locataire, ils seront considérés comme nuls et non écrits.

Ce sont les clauses qui imposent :

• une compagnie particulière pour l’achat d’une assurance habitation sauf dans le cadre d’un colocataire,
• l’ achat d’un contrat de location de matériel,
• la possibilité de visiter l’hébergement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables en cas de vente ou de déménagement du bien,
• paiement du loyer par prélèvement automatique,
• la responsabilité collective des locataires en cas de détérioration des espaces communs,
• responsabilité automatique du locataire en cas de constatation de dégradation du logement,
• des sanctions pour non-respect par le locataire des termes du contrat ou des règles internes de l’immeuble,
• résiliation du bail pour des raisons autres que le non-paiement du loyer, les frais, le dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance risque locatif,
• les frais de redémarrage ou d’envoi du reçu.

Ou interdire au locataire :

• l’ exercice d’activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles,
• l’ hébergement de personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui,
• pour réclamer une indemnité pour un travail de plus de 21 jours.

Enfin, rappelons-nous que le bail de location meublé peut être signé :

• Librement entre les parties sur papier libre (« séance privée ») et réalisé en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie), avec ou sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier (agence immobilière, huissier, notaire).
• Ou via un notaire (bail notarié). Dans ce cas, le coût de l’acte sera partagé entre le bailleur et le locataire. L’acte confère au bail de location meublé une certaine date opposable à des tiers, force probante et rend ses conditions indiscutables par les parties et contre tierces parties.

Le choix de l’une ou l’autre option est à vous. Mais si vous optez pour le 1er, c’est à vous de vous assurer que votre location meublée inclut toutes les mentions obligatoires .

II. Location de mobilité : informations obligatoires et interdites

En ce qui concerne le bail meublé, il doit inclure, outre les indications énumérées pour le bail meublé , des indications spécifiques relatives à ses caractéristiques (bail conclu pour un minimum d’un mois et 10 maximum, non renouvelable et non renouvelable).

Le bail de mobilité doit donc, bien sûr, mentionner l’identité des parties (y compris un éventuel agent), l’adresse de la propriété faisant l’objet du bail, mais aussi :

• la date d’entrée en vigueur du bail (date d’entrée en vigueur du bail),
• Durée du bail : sans cette mention dans le bail pour mobilité, elle ne serait pas applicable,
• La déclaration à exiger le paiement d’un dépôt de garantie est interdit.

En ce qui concerne les clauses interdites, le bail pour mobilité est également concerné par les conditions interdites dans le bail meublé classique (ainsi énumérées précédemment). En outre, elle ne devrait pas inclure de clauses prévoyant :

• paiement d’un dépôt de garantie
• la solidarité entre colocataires ou leurs cautions,
• renouvellement ou renouvellement du bail pour mobilité (le bail peut être prolongé tant qu’il ne dépasse pas 10 mois — au-delà duquel on passe à un bail mentionné ci-dessus)).

Donc, faites attention à la proposition de location meublée location gratuite !

Évidemment, si vous êtes une connaissance approfondie de la législation imposée sur les locations meublées et des subtilités de la rédaction des baux de location , vous pouvez très facilement utiliser un modèle de location meublé gratuit pour télécharger directement en ligne et le modifier comme vous le souhaitez .

Cependant, nous vous encourageons toujours d’être vigilant et de revoir toutes les clauses avant de faire signer un tel document par vos locataires. Parce que bien sûr, toutes les mentions signées (ou non signées par omission) vous engagent !

Avez-vous des doutes quant à la rédaction de votre location meublée  ?

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* Paris et Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

** Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de l’avis d’information annexé aux contrats de location de logements pour l’utilisation d’une résidence principale.