Faut-il mieux investir dans l’ancien ou le neuf ?

Lorsque l’on est sur le point d’investir dans la pierre, selon ses objectifs, le choix cornélien entre l’ancien et le neuf est toujours loin d’être évident de prime abord. C’est tout à fait normal puisque les deux options présentent chacune une multitude d’avantages. Mais concrètement, laquelle est actuellement la plus intéressante ?

Pourquoi investir dans le neuf ?

Investir dans le neuf consiste à placer son argent dans un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) afin de le faire fructifier. Force est d’admettre qu’acheter du neuf a de nombreux avantages parmi lesquels l’aspect financier.

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La raison est que d’une part, les frais de notaire sont relativement bas. Ils sont compris entre 2 et 3 % du prix de vente hors-taxe dans le neuf tandis que dans l’ancien, ils oscillent entre 7 et 8 %. D’autre part, un logement neuf est immédiatement accessible dès la signature de l’acte de vente authentique. Il n’y a pas de travaux de réhabilitation requis. Nous pouvons y ajouter les garanties dont l’acquéreur peut profiter. On note parmi elles la garantie décennale qui couvre pendant une décennie entière le propriétaire. Celle-ci tient notamment compte des sinistres d’ordre décennal, c’est-à-dire les vices de construction pouvant compromettre la solidité du bien et ceux qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné. Cela dit, cette garantie permet à l’acheteur de s’affranchir des frais de réparation des dégâts décennaux dans les 10 ans suivant la livraison du logement.

Et puisque ce dernier est édifié selon les exigences de la RT 2020, sa performance ainsi que son efficacité énergétique sont conséquentes. En clair, ce bien est à énergie positive et produira plus d’énergie qu’il n’en consomme sur une année. D’importantes économies d’énergie sont donc à la clé, lesquelles ne manqueront pas de contribuer à la rentabilisation de l’investissement initial. Il faut également dire que le neuf rime avec financements avantageux. On cite particulièrement le PTZ (Prêt à Taux Zéro) dédié aux primo-accédants, le crédit immobilier classique dont le TAEG peut être attractif si l’acheteur dispose d’une stabilité financière sans faille, etc.

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L’investissement dans le neuf permet aussi à l’investisseur de bénéficier d’un logement à la pointe de la modernité et qui est conforme aux normes de qualité draconiennes. Ce bien est de surcroît respectueux de l’environnement du fait de sa conformité à la RT 2020 et, in fine, de son statut de BEPOS (bâtiment à énergie positive). S’il est acquis dans une optique d’investissement locatif, il sera très demandé, d’autant plus s’il est établi dans une zone où la demande locative est conséquente. Le propriétaire-bailleur multiplie alors ses chances de minimiser son taux de carence locative.

Le neuf est en outre synonyme d’optimisation fiscale intéressante. Un investissement locatif donne droit à la défiscalisation permise par la loi Pinel dans la mesure où il y est éligible. Si l’on a fait le choix d’acquérir un bien neuf pour y établir sa résidence (principale ou secondaire), on peut profiter d’une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant les années qui suivent la date d’achèvement de la construction. Notons que si les réductions d’impôt selon Pinel seront revues à la baisse à partir de 2023, elles demeurent intéressantes pour les contribuables.

Les bonnes raisons d’investir dans l’ancien

Si le neuf est avantageux à de multiples niveaux, l’ancien l’est tout autant. Il est en tout premier lieu moins cher à l’achat, et ce, bien qu’il soit associé de frais de notaires plus importants. Un bien ancien est en moyenne 27 % moins cher qu’un logement neuf et que cette tendance touche pratiquement toutes les régions françaises. En partant de ce constat, on peut faire l’acquisition d’une habitation dont la surface est 27 % plus conséquente pour le même prix. De fait, la rentabilité brute de son investissement se décuple significativement puisque le bien pourra être loué plus cher à partir du moment où il est complètement réhabilité selon les dernières normes en vigueur.

L’autre avantage d’un bien ancien tient au fait qu’il a souvent plus de charme qu’une habitation contemporaine tout en étant plus authentique. Qui plus est, un logement ancien profite dans la majorité des cas d’un emplacement privilégié au cœur des villes et à proximité de toutes les commodités. Aussitôt mis en location, il sera convoité par de nombreux locataires et le bailleur peut en tirer profit pour maximiser ses revenus locatifs. Par ailleurs, là où l’on est contraint d’attendre la livraison avant de pouvoir profiter d’un logement neuf, un bien ancien est immédiatement disponible. L’ancien offre en plus de vastes possibilités d’investissement, allant des studios à réhabiliter aux immeubles de rapport.

Certains bémols existent cependant : on aura des travaux conséquents de remise aux normes à prévoir une fois la transaction finalisée, d’autant plus si le bien est qualifié de passoire thermique, sans compter le fait que l’ancien entraîne en général une fiscalité relativement lourde. Toutefois, si le bien que l’on a acquis se situe en secteur sauvegardé, sa restauration donne droit à la réduction d’impôt accordé par la loi Malraux. Celle-ci est fixée à 22 % (PVAP) ou à 30 % (PSMV) du montant total des travaux de rénovation engagés. Soulignons que le dispositif Malraux est exclu du plafonnement des niches fiscales. Hormis celui-ci, on trouve le dispositif Denormandie ancien qui concerne les contribuables qui font l’achat d’un vieux bien qui ne satisfaisait pas aux critères légaux du logement décent et qui se situe dans un quartier à rénover.

Alors, lequel des deux est à privilégier ?

Vous l’aurez donc compris, le neuf est plus cher que l’ancien à l’achat. Il est en revanche plus avantageux aussi bien en termes de droit de mutation que de défiscalisation et d’écologie. Puis, à la différence de l’ancien, il n’y a ni travaux ni remise aux normes à prévoir dans le neuf, d’autant que celui-ci est couvert par l’assurance décennale du constructeur. En matière de rentabilité locative, l’ancien a une longueur d’avance sur le neuf, ce qui est d’autant plus vrai si l’investisseur est peu fiscalisé et si le bien se situe dans une zone attractive. Par contre, la rentabilité que garantit le neuf sera compensée par l’optimisation fiscale intéressante qui en découle. Côté revente, l’avantage est pour l’ancien étant donné qu’un bien immobilier neuf perd son caractère « neuf » à partir du moment où quelqu’un l’occupe. Un logement ancien réhabilité selon les dernières normes en vigueur et qui est correctement entretenu peut garantir une plus-value intéressante au moment de sa revente.

Quoi qu’il en soit, entre le neuf et l’ancien, tout dépend de vos objectifs ainsi que de votre profil d’investisseur. Mais selon les experts, le neuf se révèle plus performant tout en étant plus rentable sur le long terme.